Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat mehrere Veränderungen erlebt: einen schrittweisen Rückgang der Zinssätze, eine Verschärfung der Vorschriften für möblierte Vermietungen und einen Rückgang der Preise in bestimmten Regionen. Für diejenigen, die investieren möchten, stellt sich nicht mehr die Frage, ob sich der Markt bewegt, sondern welche Segmente noch eine ausnutzbare Rentabilitätslücke angesichts der neuen steuerlichen und energetischen Anforderungen bieten.
Besteuerung von touristischen möblierten Wohnungen: Was die Rentabilität konkret verändert
Die Wettbewerber beschäftigen sich ausführlich mit Zinssätzen und Preisen, aber nur wenige erläutern die steuerlichen Auswirkungen des Gesetzes Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 auf die Renditeprognosen. Dabei ist dies der Parameter, der die Karten für Investoren in der Kurzzeitvermietung neu mischt.
Seit 2025 wird der Mikro-BIC-Abzug auf 30 % für nicht klassifizierte möblierte Wohnungen angehoben, mit einer Einkommensgrenze von 15.000 Euro. Für eine Immobilie, die zuvor unter dem Mikro-BIC-Regime mit 50 % Abzug Einkünfte generierte, steigt die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich. Die Entscheidung zwischen Mikro- und Realregime wird zu einer Berechnung, die für jedes Projekt neu angestellt werden muss.
Das LMNP-Regime im Realbereich hat ebenfalls einen Vorteil beim Wiederverkauf verloren. Die während der Vermietungszeit abgezogenen Abschreibungen werden nun in die Berechnung des Kapitalgewinns reintegriert. Ein Investor, der auf einen steuerlich optimierten Ausstieg nach mehreren Jahren der Abschreibung gesetzt hat, muss seinen Haltedauer-Horizont überdenken.
Um diese steuerlichen Entscheidungen zu vertiefen und die aktuellen Entwicklungen im Sektor zu verfolgen, können Sie Blog Actif net immo entdecken, der regelmäßig über diese Themen berichtet.
Energieeffizienz und DPE: Übersicht der Einschränkungen nach Energieklasse
Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz hat seit Januar 2024 die Vermietung von Wohnungen der Klasse G verboten. Dieses Verbot betrifft nicht nur klassische Vermieter: Der DPE wird zu einer Betriebsbedingung für bestimmte touristische möblierte Wohnungen. Die Berücksichtigung der Kosten für energetische Arbeiten in der Rentabilitätsberechnung ist nicht mehr optional.
| DPE-Klasse | Mietstatus 2024 | Auswirkungen auf den Investor |
|---|---|---|
| G | Vermietungsverbot | Abschlag beim Kauf, verpflichtende Arbeiten vor der Nutzung |
| F | Erlaubt (langfristiges Verbot vorgesehen) | Kaufzeitraum mit Verhandlung, Renovierung zu erwarten |
| D-E | Erlaubt | Empfohlene Arbeiten zur Wertsteigerung, verfügbare Hilfen |
| A-C | Erlaubt, keine Einschränkungen | Höherer Kaufpreis, keine Arbeiten erforderlich |
Der Kauf einer energieineffizienten Immobilie bleibt eine tragfähige Strategie, wenn die Renovierungskosten vor dem Erwerb kalkuliert werden. Der Abschlag auf Immobilien der Klassen F oder G kompensiert oft die Renovierungskosten, vorausgesetzt, die Berechtigung für Fördermittel (MaPrimeRénov’, Energieeinsparzertifikate) wird überprüft.
Eigentümergemeinschaft und saisonale Vermietung: ein rechtliches Hindernis
Das Gesetz Le Meur hat einen Mechanismus eingeführt, der es Eigentümergemeinschaften ermöglicht, touristische möblierte Wohnungen durch Änderung der Gemeinschaftsordnung zu verbieten. Die Prüfung der Gemeinschaftsordnung ist nun ebenso strategisch wichtig wie die Analyse des lokalen Marktes.
Vor dem Erwerb einer Immobilie, die für die saisonale Vermietung in einem Mehrfamilienhaus bestimmt ist, sind drei Überprüfungen erforderlich:
- Erlaubt die aktuelle Gemeinschaftsordnung ausdrücklich oder implizit die Tätigkeit als touristische möblierte Wohnung, oder beschränkt sie sich auf eine bürgerliche Wohnnutzung?
- Hat eine Eigentümerversammlung bereits eine solche Einschränkung beschlossen oder auf die Tagesordnung gesetzt, was auf ein kurzfristiges Risiko hindeuten würde?
- Der Eigentümer ist verpflichtet, den Verwalter über seine touristische Vermietung zu informieren, was das Projekt von Anfang an einer kollektiven Kontrolle aussetzt.
Dieses Thema zu ignorieren kann eine Investition einige Monate nach dem Kauf unbrauchbar machen.
Zinssätze und Preise 2024: Wo liegt das Kaufintervall?
Die Zinssätze haben 2024 nach der Phase des schnellen Anstiegs seit 2022 einen moderaten Rückgang eingeleitet. Diese Entspannung hat den Käufern wieder Kaufkraft gegeben, aber die Preise sind in den meisten lokalen Märkten noch nicht gestiegen. Diese zeitliche Diskrepanz zwischen dem Rückgang der Zinssätze und der Preiswiederbelebung stellt ein Erwerbsfenster dar.
Die territorialen Unterschiede bleiben ausgeprägt. Die großen Metropolen haben sich besser gegen die Preisberichtigung behauptet als die peri-urbanen oder ländlichen Gebiete. Im Gegensatz dazu weisen einige mittelgroße Städte aufgrund deutlich niedrigerer Quadratmeterpreise und einer stabilen Mietnachfrage höhere Mietrenditen auf, die durch die Marktentwicklung unterstützt werden.
Das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zu den Vorjahren erheblich gesunken. Diese Angebotsverknappung auf dem alten Markt schafft einen Knappheitseffekt, der die Preise in den angespanntesten Bereichen stützen könnte, sobald sich die Kreditbedingungen weiter verbessern.
SCPI und Diversifizierung: eine Alternative zum physischen Markt
Für Investoren, die sich im Immobilienbereich engagieren möchten, ohne direkt eine Immobilie zu verwalten, bleiben SCPI ein zu prüfendes Vehikel. Die sektorale Diversifizierung von SCPI mindert das Risiko, das mit einem einzigen lokalen Markt verbunden ist. Büros, Handel, Gesundheit, Logistik: Jedes Segment reagiert unterschiedlich auf wirtschaftliche Zyklen.
Die Investition in SCPI ermöglicht es auch, die operationellen Einschränkungen im Zusammenhang mit DPE, Eigentümergemeinschaft und Mietverwaltung zu umgehen. Die ausgeschüttete Rendite hängt von der Qualität des gehaltenen Vermögens und der Akquisitionsstrategie der Verwaltungsgesellschaft ab, was eine Analyse der Jahresberichte vor jedem Engagement erfordert.
Der Immobilienmarkt von 2024 belohnt Investoren, die den regulatorischen und steuerlichen Aspekt in ihre Rentabilitätsberechnung integrieren, bevor sie sich die Preise ansehen. Die Nettorentabilität hängt ebenso vom gewählten Steuermodell ab wie von der ausgewiesenen Bruttorendite. Immobilien, die aufgrund ihrer Energieklasse abgewertet sind, bieten Verhandlungsspielräume, aber nur, wenn das Budget für Renovierungsarbeiten und der rechtliche Rahmen der Eigentümergemeinschaft im Voraus gesichert sind.
