De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft verschillende mutaties gekend: geleidelijke daling van de rente, verscherping van de regelgeving voor gemeubileerde verhuur en daling van de prijzen in bepaalde gebieden. Voor wie wil investeren, is de vraag niet langer of de markt beweegt, maar welke segmenten nog een exploitabele rendementsverschil bieden gezien de nieuwe fiscale en energiebeperkingen.
Fiscale regelgeving voor toeristische verhuur: wat verandert er concreet voor de rentabiliteit
Concurrenten besteden veel aandacht aan de tarieven en prijzen, maar weinigen gaan in detail in op de fiscale impact van wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024 op de rendementprojecties. Dit is echter de parameter die de kaarten herschikt voor investeerders in kortetermijnverhuur.
Vanaf 2025 verhoogt de micro-BIC-afdracht naar 30 % voor niet-geclassificeerde gemeubileerde woningen, met een omzetplafond van 15.000 euro. Voor een eigendom dat voorheen inkomsten genereerde onder het micro-BIC-regime met 50 % afdracht, neemt de belastbare basis aanzienlijk toe. De afweging tussen het micro-regime en het werkelijke regime wordt een berekening die voor elk project opnieuw moet worden gemaakt.
Het LMNP-regime op basis van werkelijke kosten heeft ook een voordeel verloren bij de verkoop. De afschrijvingen die tijdens de verhuurperiode zijn afgetrokken, worden nu opnieuw opgenomen in de berekening van de meerwaarde. Een investeerder die rekende op een fiscaal geoptimaliseerde exit na meerdere jaren van afschrijving, moet zijn aanhoudingshorizon herzien.
Om deze fiscale afwegingen te verdiepen en het nieuws in de sector te volgen, kunt u Blog Actif net immo ontdekken dat regelmatig over deze onderwerpen schrijft.
Thermische doorlatendheid en DPE: overzicht van de beperkingen per energieklasse
De Klimaat- en Veerkrachtwet heeft de verhuur van woningen in klasse G verboden sinds januari 2024. Dit verbod raakt niet alleen de traditionele verhuurders: de DPE wordt een exploitatievoorwaarde voor bepaalde toeristische gemeubileerde woningen. Het integreren van de kosten van energiewerkzaamheden in de rendabiliteitsberekening is niet langer optioneel.
| DPE-klasse | Verhuurstatuut in 2024 | Impact op investeerder |
|---|---|---|
| G | Verhuur verboden | Prijsverlaging bij aankoop, verplichte werkzaamheden voor exploitatie |
| F | Toegestaan (verbod op termijn voorzien) | Aankoopvenster met onderhandeling, renovatie te anticiperen |
| D-E | Toegestaan | Aanbevolen werkzaamheden voor waardevermeerdering, beschikbare subsidies |
| A-C | Toegestaan, geen beperkingen | Hogere aankoopprijs, geen werkzaamheden te voorzien |
De aankoop van een thermische doorlatendheid blijft een levensvatbare strategie als het budget voor werkzaamheden vóór de aankoop is vastgesteld. De prijsverlaging die wordt vastgesteld op eigendommen in klasse F of G compenseert vaak de kosten van de renovatie, mits de geschiktheid voor subsidies (MaPrimeRénov’, energiezuinigheidscertificaten) wordt gecontroleerd.
Vereniging van Eigenaren en seizoensverhuur: een juridische rem geworden
De wet Le Meur heeft een mechanisme geïntroduceerd dat Verenigingen van Eigenaren in staat stelt gemeubileerde toeristische verhuur te verbieden door de regels van de Vereniging van Eigenaren te wijzigen. De studie van het reglement van de Vereniging van Eigenaren is nu een even strategische voorwaarde als de analyse van de lokale markt.
Voordat u een eigendom voor seizoensverhuur in een collectief gebouw verwerft, zijn er drie controles vereist:
- Staat in het huidige reglement van de Vereniging van Eigenaren expliciet of impliciet dat de activiteit van gemeubileerde toeristische verhuur is toegestaan, of beperkt het zich tot bourgeoiswoninggebruik?
- Heeft een algemene vergadering al gestemd of dit soort beperking op de agenda gezet, wat zou wijzen op een kortetermijnrisico?
- De eigenaar is verplicht de syndicus te informeren over zijn activiteit van toeristische verhuur, wat het project vanaf het begin blootstelt aan collectieve controle.
Dit punt negeren kan een investering enkele maanden na de aankoop onbruikbaar maken.
Rentevoeten en prijzen in 2024: waar ligt het aankoopvenster
De rentevoeten zijn in 2024 begonnen te dalen na de periode van snelle stijging die sinds 2022 werd waargenomen. Deze ontspanning heeft de koopkracht van de kredietnemers hersteld, maar de prijzen zijn in de meeste lokale markten nog niet gestegen. Dit tijdsverschil tussen de daling van de rente en het herstel van de prijzen vormt een aankoopvenster.
De territoriale verschillen blijven sterk. De grote metropolen hebben beter standgehouden tegen de prijscorrectie dan de voorstedelijke of landelijke gebieden. Aan de andere kant vertonen sommige middelgrote steden hogere huurrendementen dankzij aanzienlijk lagere prijzen per vierkante meter en een huurvraag die wordt ondersteund door de spanning op de markt.
Het aantal transacties is aanzienlijk gedaald in vergelijking met voorgaande jaren. Deze krimp van het aanbod op de oude markt creëert een schaarste-effect dat de prijzen in de meest gespannen sectoren zou kunnen ondersteunen zodra de kredietvoorwaarden verder verbeteren.
SCPI en diversificatie: een alternatief voor de fysieke markt
Voor investeerders die zich willen blootstellen aan vastgoed zonder direct een eigendom te beheren, blijven SCPI een voertuig om te overwegen. De sectorale diversificatie van SCPI vermindert het risico dat gepaard gaat met één lokale markt. Kantoorruimtes, handel, gezondheidszorg, logistiek: elk segment reageert anders op de economische cycli.
Investeren in SCPI maakt het ook mogelijk om de operationele beperkingen met betrekking tot de DPE, de Vereniging van Eigenaren en het beheer van verhuur te omzeilen. Het uitgekeerde rendement hangt af van de kwaliteit van het bezit en de acquisitiestrategie van het beheersbedrijf, wat een analyse van de jaarverslagen vereist voordat men zich verbindt.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont investeerders die de regelgevende en fiscale aspecten in hun rendabiliteitsberekening integreren, zelfs voordat ze naar de prijzen kijken. De netto-rendabiliteit hangt evenzeer af van het gekozen fiscale regime als van het bruto-rendement dat wordt weergegeven. De eigendommen die zijn verlaagd door hun energieklasse bieden onderhandelingsmarges, maar alleen als het budget voor werkzaamheden en het juridische kader van de Vereniging van Eigenaren vooraf zijn vastgelegd.
